(부동산) 무한전세갱신권에 대하여

무한전세갱신권은 최근 한국 주택 시장에서 뜨거운 이슈로 떠오르고 있는 주제입니다. 

 

이 개념은 주거 안정성 향상과 임차인의 권리를 보장하기 위한 법안으로 제안되고 있지만, 여러 가지 논란과 함께 진행되고 있습니다.

이 글에서는 무한전세갱신권의 개념, 법적 배경, 사회적 논란, 그리고 그에 대한 다양한 반응을 살펴보겠습니다.

1. 무한전세갱신권의 개념

무한전세갱신권은 주택시장 내 임차인의 주거권을 크게 강화하는 내용으로 계약갱신 청구권을 임차인이 제한 없이 쓸 수 있게 하고 지역별로 적정임대료 산정위원회를 설치해 적정임대료를 고시하겠다는 것입니다.

 

이러한 권리는 세입자가 장기적으로 안정적인 주거를 유지할 수 있도록 보장해 주는 역할을 하게 됩니다. 

 

세입자는 계약 만료 시점에 집주인의 동의 없이도 전세 계약을 계속 연장할 수 있는 권한을 가지게 되는 것으로

 

살펴보면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 즉시 대항력이 발생하고 매매계약 체결일 15일 이내 계약 체결일 이후 발급된 국세, 지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 하였으며, 계약기간 만료 후 보증금 미 반환 시 임차인의 보증금 대출이자를 지급하도록 하였습니다. 

문제가 되는 점은 

 

 - 임대인(집주인)이 변경되는 경우 임차인(세입자)에게 통지하고 임차인이 승계를 거부하게 되면 양수인(매수인)은 통지를 받은 2달 이내 임대차 계약을 해지하고 보증금을 반환해 줘야 하는 점.

 

 - 깡통전세를 막기 위해 임차보증금과 선순위 담보권, 세금 체납액을 더한 금액이 집값의 70%를 넘을 수 없어서, 혹여 이미 전세가율이 70%가 넘어가는 집의 경우 본의 아니게 역전세가 발생할 수밖에 없는 구조적인 문제

 

 - 임대차 갱신 거절 사유 중 임차인 2기 연체를 3기 연체로 바꾸고, 1회 갱신요구 청구권을 삭제하고 갱신요구 회수를 제한 없도록 하며, 임대료 산정위원회를 설치해 적정임대료를 산정하고 분쟁 시 기준으로 하겠다고 한 것.

그러나 이 개념은 세입자에게만 유리하게 작용할 수 있는 반면, 주택 소유자에게는 상당한 부담을 주는 요소가 있어 논의의 중심에 서 있습니다. 

 

특히, 빈집 문제나 주택 매물 감소와 같은 연쇄적 문제가 발생할 수 있다는 점이 강조되고 있습니다.

2. 법적 배경

무한전세갱신권의 도입은 주거 안정성을 논의할 때 법적 틀을 재정립하려는 노력의 일환으로 이해됩니다. 

 

2020년부터 시행된 전월세상한제와 계약갱신청구권 제도와 유사한 맥락에서, 세입자의 권리를 보호하고 주거 상품으로써의 전세의 변화를 일으키기 위해 이러한 법안이 제안되었습니다. 

 

이는 전통적으로 계약의 자유를 중시하는 부동산 거래 관행에 도전하는 모습입니다.

법안이 통과될 경우, 세입자는 주거 불안을 크게 줄일 수 있겠지만, 집주인들은 자산 운영에 있어 불확실성이 커지는 것이 문제로 지적되고 있습니다.

3. 사회적 논란

무한전세갱신권에 대한 사회적 논란은 여러 측면에서 일어나고 있습니다.

 

가장 큰 논의의 포인트는 재산권과 주거권 간의 충돌입니다. 

 

주거권을 보장하는 것도 중요하지만, 집주인의 재산권을 제한할 가능성이 크기 때문입니다. 

 

이러한 주장으로 두 진영에서는 주거 안정과 경제적 자율성의 경계선에 대한 격론이 이어지고 있습니다.

또한, 일부 전문가들은 이런 법안이 장기적으로 임대 시장을 위축시킬 수 있다는 우려를 표하며, 임대인이 시장에서 철수할 가능성에 대한 분석도 제기하고 있습니다.

 

3.1. 재산권 : 주택 소유자

주택 소유자들은 이러한 법안에 대한 걱정과 반발의 목소리를 높이고 있습니다. 

 

특히, "내 집에 평생 세입자가 산다고?"라는 우려는 무한전세갱신권이 호출할 수 있는 경제적 불안정성을 암시합니다.

 

또한 그들은 안정적인 수익이 보장되지 않으면 투자의욕이 축소될 것으로 예상하고 있습니다.

이러한 반응은 임대사업자와 집주인들의 권익을 보호할 새로운 제도적 장치의 필요성을 제기하기도 합니다.

 

3.2. 주거권 : 주거 안정성 향상

무한전세갱신권의 긍정적인 측면으로는 주거 안정성이 대폭 개선될 수 있다는 점이 있습니다. 

 

세입자가 전세 계약을 지속적으로 갱신할 수 있을 때, 이들은 주거지의 안정성을 느끼고 심리적 안정제를 강화할 수 있습니다. 

 

장기적인 정착을 원할 경우, 이는 매우 유리한 제안으로 평가받고 있습니다.

하지만 사회의 각 분야에서의 갈등을 감안할 때, 이 조치를 수행하는 과정에서의 세심한 기획이 필요할 것입니다.

 

어떤 식으로 법안이 변형되고 적용될지가 그 성공 여부에 큰 영향을 미치기 때문입니다.

 

4. 경제적 영향

무한전세갱신권이 시행될 경우, 주택 시장에 미치는 경제적 영향도 고려해야 합니다. 

 

매물의 감소 또는 가격의 하락으로 이어질 가능성이 있으며, 이는 임대 사업자들과 세입자 모두에게 부정적인 결과를 야기할 수 있습니다. 

 

주택 공급자의 감소는 전세 가격을 더욱 상승시키고, 이는 다시 세입자에게 부담으로 돌아갈 수 있습니다.

이와 같은 논란 사이에서 임차인의 계약갱신청구권을 무한으로 행사할 수 있도록 한 임대차보호법 개정안(윤종오 진보당 의원 대표 발의) 이 결국 백지화됐습니다.('24.12.09)

 

5. 대안적 접근 방식

여러 전문가들은 무한전세갱신권 대신 보다 유연한 대안을 제안하고 있습니다. 

 

예를 들어, 장기 임대계약을 통해 수요자 측의 안정성을 제공함과 동시에 집주인에게도 리스크를 최소화할 수 있는 방법들이 논의되고 있습니다.

 

이러한 접근은 양측의 이해관계를 균형적으로 조정하는 노력이 필요합니다.

6. 결론

무한전세갱신권은 한국 주거 시장의 많은 이슈를 담고 있는 중요한 주제입니다. ​

세입자의 권리를 강화하는 동시에 주택 소유자들의 권익과 경제적 안정성 간의 긴장을 잘 풀어내는 것이 지리한 논쟁거리가 될 것입니다.​ 

 

앞으로의 논의는 이러한 두 측면을 어떻게 조정하고 함께 공동의 이익을 도출할 수 있을 지에 달려 있습니다. 

 

이로 인해 주거 안정성과 시장의 건강성을 동시에 달성하는 유연한 정책 방안이 열릴 수 있기를 기대합니다.

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